«Люди уверены, что банк ничего не узнает» Россияне могут лишиться льготных ставок за сдачу в аренду ипотечных квартир. Как?
Банк может поднять ставку по ипотеке за нелегальную сдачу жилья в арендуАлсу Гузаирова
Фото: Natalia Lebedinskaia / Getty Images
В феврале 2026 года в сфере ипотечного кредитования случился прецедент: банк поднял заемщику ставку по кредиту за то, что тот сдал в аренду квартиру, купленную на льготных условиях. Этот случай встревожил россиян, сдающих ипотечное жилье. Оказалось, что таких людей много: по статистике, 5 процентов всех арендодателей в России приобрели недвижимость именно для того, чтобы сдавать ее внаем, и две трети воспользовались при покупке льготными программами. Имеют ли право такие заемщики сдавать свои квартиры? Может ли банк отобрать у них за это жилье и как сдать ипотечную квартиру, не нарушив закон, — разбиралась «Лента.ру».
Квартирантка возмутилась и написала заявление в налоговую
В феврале 2026 года в соцсетях завирусилась новость: некий Константин приобрел в 2024 году двухкомнатную квартиру в подмосковных Котельниках. Для покупки он взял в банке льготную ипотеку под 6 процентов на срок 30 лет, ежемесячный платеж по кредиту составил около 60 тысяч рублей.
Зимой 2025 года Константин сдал эту квартиру в аренду девушке из Пензы за 40 тысяч рублей, а осенью поднял ставку на 25 процентов — до 50 тысяч рублей. Квартирантка возмутилась и написала заявление в налоговую инспекцию — о том, что собственник жилья не платит налогов с дохода за сдачу жилья внаем. К документу она приложила договор аренды и чеки, подтверждающие ежемесячную оплату.
Проведя проверку, налоговая подтвердила факт уклонения от уплаты налогов и уведомила банк о сдаче залоговой квартиры. Оказалось, что по договору с банком Константин не имел права сдавать жилье в коммерческих целях без ведома кредитной организации. В ответ банк потребовал от заемщика выплатить всю сумму долга в течение 14 дней, в противном случае процентная ставка по его кредиту вырастет до рыночной — 22 процента.
30миллионов рублей
составит переплата по кредиту после его пересчета по рыночной ставке. Ежемесячный платеж вырастет до 120 тысяч рублей
Помимо этого с Константина могут взыскать штраф за нарушение условий ипотечного договора. Сейчас молодой человек, по сообщению Telegram-каналов, ищет адвоката, чтобы оспорить решение банка.
Фото: Maksim Konstantinov / Globallookpress.com
«Лучше сдавать, чем платить коммуналку впустую»
Сдача ипотечной квартиры в аренду — распространенная схема выкупа недвижимости, приобретенной в кредит. Она возникла лет 10-15 назад, когда ипотека для россиян стала более доступной и люди начали активно покупать жилье.
Если есть свободная квартира, взятая в кредит на любых условиях, всегда выгоднее ее сдавать, чем платить впустую коммуналку, да еще и взнос по ипотеке. Это нормальная практика, которая в последнее время участилась из-за сложных экономических условий
Татьяна Мамонтовачастный риелтор, член Российской гильдии риелторов
Первое время, правда, по этой схеме заемщикам удавалось закрывать лишь половину ежемесячных платежей по ипотеке. К примеру, в середине 2010-х годов однокомнатная квартира в Москве стоила около 7 миллионов рублей. Ипотечная ставка составляла тогда 13 процентов, заемщик ежемесячно выплачивал банку 55 тысяч рублей, сдача однушки в аренду приносила ему примерно 30 тысяч рублей.
Но после того, как в 2018 году были запущены льготные ипотеки, сдавать квартиру в залоге стало выгодно. Благодаря субсидированным ставкам ежемесячные ипотечные платежи даже в столице упали до 35-40 тысяч рублей — почти столько же удавалось заработать на аренде.
Как итог, люди начали широко этим пользоваться. На форумах, где обсуждают квартирный вопрос, можно найти много сообщений на данную тему. «Летом взяли квартиру в ипотеку, пока еще можно было по семейной программе. В другом городе, недалеко от нас. Чтобы потом сдавать и у нас был на пенсии небольшой дополнительный доход», — пишет одна из участниц женского форума Babyblog. «Как по мне, это отличная идея — пристроить маткапитал в маленькую студию под сдачу и на перспективу для ребенка. Сама так сделала», — признается другая подписчица.
Еще в одной беседе женщина рассказывает, что пока у нее есть деньги на первоначальный взнос и она попадает под условия семейной ипотеки, она взяла крохотную квартирку в Московской области — для дочки, чтобы она «не тратила жизнь на съемы и было куда вернуться в случае чего». Пока ребенок растет, квартиру она планирует сдавать.
Фото: Валерий Мельников / РИА Новости
«Жильцы снижают залоговую стоимость квартиры»
Однако вместе с популярной схемой выкупа ипотечной квартиры возник и юридический вопрос: насколько правомерно сдавать жилье, находящееся в залоге у банка?
«Действующее законодательство не запрещает сдавать ипотечные квартиры в аренду, — поясняет ведущий аналитик платформы «Циан» Елена Бобровская. — Но важно внимательно изучить ипотечный договор».
Если в ипотечном договоре указано, что собственник может сдавать квартиру только по согласованию с банком, то необходимо написать заявление и получить письменное согласие. Если в договоре нет ограничений, то квартиру можно сдавать без согласования с банком
При этом ограничения распространяются на любую ипотеку, независимо от кредитных тарифов. «Основание у этого правила единое: недвижимость находится в залоге у банка», — подчеркивает риелтор Татьяна Мамонтова.
Пункт о согласовании с банком любых действий с квартирой есть практически в каждом кредитном договоре, поясняют эксперты. Снять это ограничение могут только мелкие банки, которые борются за клиентов в условиях жесткой конкуренции на финансовом рынке. А вот крупные организации почти всегда прописывают в договоре необходимость получения согласия на сдачу квартиры в аренду.
По словам экспертов, требование банка уведомлять о сдаче в аренду ипотечной квартиры оправдано несколькими причинами. Одна из них — сдача внаем повышает риски порчи жилья. «Арендаторы могут существенно снизить залоговую стоимость квартиры — например, устроить пожар, изменить текущие технические характеристики, перепланировку, общее состояние квартиры», — говорит Татьяна Мамонтова.
Кроме того, риелторы указывают, что в том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит по ипотеке, жилье придется выставлять на продажу, а выселить из него арендаторов будет очень сложно, особенно если у них с владельцем квартиры заключен долгосрочный договор. Уведомление дает возможность банку изначально корректировать условия договора аренды — например, прописать пункт о его расторжении в случае обращения взыскания на залог.
Наконец, согласование аренды — это еще один способ для банка контролировать платежеспособность заемщика. «Если заемщик гасит ипотеку за счет доходов от сдачи квартиры, фактически это сигнал о том, что его личных средств для выплаты ипотеки не хватает, — замечает Татьяна Мамонтова. — А значит, это прямое нарушение условий ипотечного договора».
Какой доход приносит сдача квартиры в 2026 году и хватает ли его, чтобы гасить ипотеку?
По просьбе «Ленты.ру» аналитики платформы «Циан» сделали расчет — насколько доход от сдачи квартиры внаем покрывает ежемесячные платежи по ипотеке. Для примера эксперты взяли однокомнатную квартиру на рынке новостроек в городах-миллионниках и предположили, что на нее оформлена семейная ипотека:
• льготная ставка — 6 процентов;
• первоначальный взнос — 20 процентов;
• срок кредита — 30 лет;
• лимит — 12 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 миллионов для других городов;
• все, что сверх лимита, в рамках комбинированной ипотеки выдается по рыночной ставке — 19 процентов.
В результате расчета выяснилось, что в среднем ежемесячный платеж по семейной ипотеке выше, чем ставка аренды, на 44 процента.
В тройку самых дорогих городов вошли: Казань — однокомнатные квартиры здесь сдаются в среднем по 32 тысячи рублей, а платеж по ипотеке составляет 105 тысяч рублей; это значит, что собственнику придется добавить 73 тысячи рублей (231 процент), чтобы закрыть ежемесячный взнос; Москва — в столице сдача однушки в аренду приносит около 69 тысяч рублей, а ипотечный платеж обходится в 150 тысяч рублей (119 процентов); Нижний Новгород — разрыв между доходом от аренды и платежом по кредиту составляет 22 тысячи рублей (65 процентов), то есть сдать квартиру можно за 34 тысячи рублей, а платить по ипотеке придется 56 тысяч рублей в месяц.
В других городах-миллионниках разрыв между арендными ставками и ипотечными платежами меньше. К примеру, в Санкт-Петербурге, Челябинске, Омске, Краснодаре, Ростове-на-Дону, чтобы погасить ипотечный платеж за счет аренды, владельцы жилья доплачивают от 25 до 46 процентов, (квартиру в этих городах можно сдать за 25-45 тысяч рублей, а ипотека стоит от 35 до 57 тысяч рублей в месяц); а в Уфе, Перми, Екатеринбурге — около 20 процентов, причем за аренду здесь можно получить 25-30 тысяч рублей, а ипотечный платеж обойдется в 30-40 тысяч рублей. В Волгограде, Красноярске и Новосибирске ставка аренды и ежемесячный ипотечный платеж почти совпадают: в Волгограде, например, сдать квартиру можно в среднем за 23,6 тысячи рублей, а за ипотеку заплатить 24 тысячи в месяц.
Фото: Игорь Иванко / Коммерсантъ
«Выбирайте нормальных квартирантов, и все будет ок»
Соблюдают ли заемщики правила сдачи ипотечного жилья? По словам аналитиков, аренда квартир в России все еще происходит стихийно: треть собственников сдает жилье неофициально, то есть без договора аренды, не фиксируя платежи и не уплачивая налог с полученного от аренды дохода. А с банком аренду согласовывают не более 10 процентов хозяев взятых в ипотеку квартир.
Только 10 %арендодателей
согласовывают с банком сдачу внаем ипотечной квартиры
Обсуждения на форумах подтверждают эту цифру. Так, на частый вопрос: «Как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду?», участники бесед отвечают встречным вопросом: «А кто узнает, что вы сдаете?» «Выбирайте нормальных квартирантов, и все будет ок», — советуют другие. «Обе сдавала, банку пофиг, лишь бы платили вовремя», — уверены третьи. Одна женщина рассказала, что банк однажды отправил инспекторов проверить ее ипотечное жилье, но те даже в подъезд не зашли — все бумаги подписали на улице.
«Все заемщики знают свои условия по договору, но практически никто их не соблюдает, — говорит Татьяна Мамонтова. — В большинстве своем люди уверены, что банк ничего не узнает».
Почему россияне скрывают от банков, что сдают купленное в ипотеку жилье? Есть несколько причин, замечают эксперты.
Во-первых, чтобы согласовать аренду квартиры, собственнику надо выйти из тени — заключить с жильцами письменный договор, а затем платить налог. Для физических лиц этот налог составляет 13 или 15 процентов, для самозанятых — 4 или 6 процентов, ИП могут купить патент и выплачивать 6 или 15 процентов — в зависимости от системы налогообложения. Но лишаться даже части дохода собственники не хотят.
Во-вторых, в ряде случаев получить согласие банка на сдачу квартиры практически невозможно.
Банк не даст согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры, например, если жилье приобретено с использованием маткапитала. Квартира должна служить исключительно для улучшений жилищных условий, а никак не источником дохода
В третьих, запрос разрешения банка на сдачу квартиры несет для заемщиков дополнительные риски. «К примеру, кредитная организация может перепроверить платежеспособность клиента. Есть при получении ипотеки показаны липовые доходы, дополнительные проверки, скорее всего, вскроют обман», — подчеркивает Татьяна Мамонтова.
Фото: Владимир Астапкович / РИА Новости
Банки могут начислить штраф, пересмотреть проценты или потребовать погасить кредит
Как банк определяет, что заемщик сдает ипотечную квартиру внаем, и чем владельцу и жильцам грозит такая несогласованная аренда? «В ипотечном договоре может быть пункт о праве банка проводить выездные осмотры квартиры для оценки ее состояния», — поясняет Татьяна Мамонтова.
Поводом для визита инспектора может стать следующее: сигналы от управляющей компании, консьержей, соседей, участковых в том случае, если жильцы квартиры вызывают подозрение. Также источником информации часто становится автоматизированный мониторинг и анализ банковских операций. В первом случае специальные алгоритмы банков отслеживают появление объявлений о сдаче недвижимости, сравнивая адрес залоговой квартиры с базами объявлений. Во втором подозрения вызывают регулярные поступления на счет заемщика крупных сумм от одного и того же лица.
«Иногда и сами заемщики делают себе же хуже — например, выкладывают пост о сдаче квартиры в своих соцсетях, не думая о последствиях», — добавляет риелтор.
Как сдать квартиру в ипотеке по всем правилам?
Если вы решили сдавать квартиру, взятую в ипотеку, и хотите сделать это в соответствии с правилами, то алгоритм действий будет такой, рассказывает риелтор Татьяна Мамонтова.
• Изучить кредитный договор. Могут быть варианты — полный запрет на сдачу в аренду, уведомление банка или запрос согласия банка.
• Запросить согласие или письменно уведомить банк в надлежащей форме (лучше уточнить в своем банке).
• Выбрать способ налоговых отчислений с доходов от аренды (физическое или юридическое лицо, самозанятый).
• Заключить с арендатором договор аренды (на 11 месяцев с последующим перезаключением, так как договор аренды на год и более подлежит регистрации в Росреестре и отражается в выписке ЕГРН как обременение).
• Оплачивать налоги в установленном порядке.
Что касается ответственности заемщика за нарушение кредитного договора, то банки действительно вправе начислить штраф, пересмотреть проценты по кредиту в большую сторону, если ипотека была взята на льготных условиях, либо обязать досрочно погасить заем.
Для собственников такие требования чаще всего оказываются невыполнимыми, в итоге им приходится договариваться с банком во внесудебном порядке и в будущем ответственно соблюдать условия ипотечного договора.
Кстати, для жильцов аренда ипотечной квартиры тоже может обернуться различными неприятностями. К примеру, если владелец квартиры не справится с возросшим платежом по ипотеке и банк решит изъять жилье, квартиранты могут остаться и без жилья, и без компенсации, так как договор найма, оформленный без согласия залогодержателя, их не защищает.
Снимать квартиру, находящуюся в залоге у банка, особенно на длительный срок, некомфортно, замечают эксперты.
Перед подписанием договора важно проверить, есть ли пункт об отсутствии обременений, включая залог. Если владелец отказывается его включать, лучше выбрать другой вариант
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Как случай в Котельниках повлияет на рынок аренды жилья?
Случай в Котельниках — пока единичный, но тенденция к ужесточению требований к ипотечным заемщикам уже видна. Специалисты объясняют это тем, что за прошедший год платежеспособность заемщиков снизилась, а доля просрочек по кредитам, напротив, выросла. Требуя от ипотечных клиентов стабильного дохода, не зависящего от арендаторов, банки стремятся снизить процент невозврата кредитов.
Вместе с тем история Константина может сыграть злую шутку со всеми, кто сдает жилье неофициально: этой схемой манипуляции собственниками жилья могут воспользоваться недобросовестные арендаторы.
Но, вероятнее всего, ситуация с ипотечной двушкой в Подмосковье подтолкнет сферу съемного жилья к дальнейшей легализации. Арендодателям есть о чем задуматься, замечают эксперты.
Серые схемы ненамного выгоднее белых. Самозанятый при сдаче квартиры физическому лицу платит 4 процента от дохода — допустим, 2 тысячи рублей при стоимости аренды 50 тысяч рублей в месяц, — зато не имеет никаких правовых рисков. С другой стороны, хозяева жилья всегда могут переложить возросшие расходы на арендаторов, что увеличит ставки на аренду жилья
Татьяна Мамонтовачастный риелтор, член Российской гильдии риелторов
«Хотя это уже вопрос справедливости: совсем недавно на волне повышения ставок ЦБ цены на аренду и так подскочили процентов на тридцать», — замечает Мамонтова.
Эксперты подчеркивают: льготная ипотека имеет целевое назначение — она должна быть направлена на улучшение жилищных условий заемщика. Когда квартира, взятая по данной программе, сдается в аренду, это уже обман и нецелевое использование — получение прибыли. Таким образом условия договора нарушаются, что неизбежно создает заемщику проблемы.
Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»
«Вопроса или проверки от банков ни разу не было»
София, 37 лет, Уфа:
— Мы с мужем начинали с нуля: ни от моих родителей, ни от его мы не получили ни квартиры, ни помощи с первым взносом. Долго снимали. В 2014 году платили 20 тысяч за съемную двушку и в какой-то момент поняли: эти деньги уходят в никуда, а своих метров нет.
Зимой 2014 года мы взяли первую ипотеку. Ставка была 12 процентов, никаких семейных программ тогда еще не существовало. Мы купили пятикомнатную квартиру (да, именно пятикомнатную!) в старой пятиэтажке. Площадь — 82 квадрата. Цена — 4,2 миллиона рублей. Платеж по ней был 35 тысяч в месяц — почти вдвое дороже нашей аренды.
Квартира была в ужасном состоянии. Ремонт делали своими руками и очень долго: денег не хватало, на руках маленький ребенок. Без дверей жили целый год! Но мы любим эту квартиру. Во-первых, центр. Во-вторых, мало соседей. В-третьих, она наша. Да, она требует переделки, но пока финансово новый ремонт мы не тянем — живем в том, что сделали десять лет назад.
Инвестиционных квартир у нас две. Первую мы приобрели в 2023-м, потому что не знали, куда деть материнский капитал. Держать на счету СФР (Социальный фонд России) смысла не было, к тому же мы видели, как взлетает в цене недвижимость, и решили вложить его в семейную ипотеку. Нашли однокомнатную квартиру в строящемся доме. В качестве первого взноса внесли полностью маткапитал и добавили 150 тысяч собственных сбережений.
Ставка по этой ипотеке была 4 процента (спецпредложение от ДОМ. РФ и застройщика). Квартира стоила примерно 6,5 миллиона рублей. Ждали сдачи полтора года, потом снова своими силами сделали ремонт и сдали. Ежемесячный платеж по ипотеке — 22 тысячи. Сдаем за 34 тысячи. Живет молодой человек, мы каждый месяц проверяем квартиру, порядок полный.
Вторую инвестиционную квартиру мы не планировали, но так сложилось, что пришло наследство — 3,5 миллиона рублей от продажи бабушкиной недвижимости в 2024 году.
Мы испугались, что деньги разойдутся по текущим расходам (ремонт, техника, повседневные траты) и детям, которых к тому времени у нас уже было двое, ничего не останется
А для нас, родителей, вопрос их будущего стоит остро. Мы сами начинали без ничего и хотим, чтобы у детей была опора.
Поэтому мы взяли еще одну семейную ипотеку, уже в другом банке. Ставка составила 6 процентов, первый взнос — 30 процентов (те самые 3,5 миллиона). Квартира стоила 9,5 миллиона, платеж по кредиту — 35 тысяч рублей. Снова ремонт своими руками, снова сдача. Эту квартиру сдаем за 49 тысяч. Сейчас рынок в просадке, но через пять-семь лет она явно будет дороже.
Самое неожиданное случилось в декабре 2025 года. Муж выиграл 2 миллиона рублей в розыгрыше от нашего банка среди тех, кто оформил страховку по ипотечной квартире. Мы могли бы частично гасить старые кредиты, но решили иначе: взяли еще одну квартиру-студию за 5,6 миллиона. Первый взнос — ровно 2 миллиона, платеж — 22 тысячи рублей.
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
В двух первых ипотечных договорах прямого запрета на сдачу квартиры внаем не было. Лишь недавно, внимательно изучив документ, мы нашли, что есть дополнительные условия — они размещены на сайте кредитора. И вот по ним банк запрещает передавать предмет залога в пользование третьим лицам без его письменного согласия.
В третьем кредитном договоре уже есть пункт о запрете на сдачу в аренду — сотрудники банка меня предупреждали. Но я не стану там селить посторонних людей. Я сделаю там свой офис. Я давно искала помещение для работы, аренда в Екатеринбурге сейчас безумная, так что квартира будет работать на меня, просто в другом формате.
Обе квартиры мы сдаем официально. Я самозанятая, плачу налоги, есть договоры с арендаторами. Ни одного вопроса или проверки от банков за все годы не было. Ни разу.
Я считаю, что пока существует ипотека с низким процентом, схемой «купить квартиру в кредит и сдать» надо пользоваться. Особенно если есть первый взнос. Мы трижды «зашли» удачно и случайно: маткапитал, наследство, выигрыш. Но если бы не они — сами бы так быстро не смогли. Минус один: нужно трезво оценивать свои финансы. Ипотека — это обязательство. Если квартира начнет простаивать, платежи никто не отменит.
Будут ли банки закручивать гайки? С учетом последних трендов — все возможно.
Если начнутся жесткие проверки, всегда можно договориться. Найдутся родственники или знакомые, которые снимут квартиру «для своих». Правда, тогда уйдут в тень и налоги, поэтому лучше так не делать. Лучше, чтобы все было открыто и спокойно. Мы открыто работаем и платим налоги, а нас не душат и не кошмарят
Что касается планов на будущее: многие в нашей ситуации мечтают о переезде в новый дом или за город. А я мечтаю обновить свою пятикомнатную квартиру в пятиэтажке. Чтобы переехать в новостройку, хотя бы в двушку, нам нужно доплатить минимум 6 миллионов сверху от продажи нашей квартиры. Плюс ремонт. С двумя детьми это неподъемно.
Я очень жду, когда застройщики начнут делать человечные программы trade-in. Чтобы они брали нашу квартиру в зачет, давали жить в ней бесплатно до сдачи дома и не заставляли арендовать свое же жилье. Сейчас условия такие: либо освобождай квартиру и продавай, либо живи, но плати рыночную аренду банку плюс ипотеку. Это нереально.
Поэтому пока мы просто будем делать капитальный ремонт в нашей старой квартире. И останемся здесь жить. Это честнее, чем загонять семью в долговую яму ради новостройки.