Спрос на рефинансирование ипотеки резко вырос: В каком случае эта процедура имеет смысл
Спрос на рефинансирование ипотеки резко вырос после снижения ключевой ставки
Спрос на рефинансирование ипотеки растет. После многоступенчатого снижения ключевой ставки Банка России заемщики отправились снижать проценты по своим кредитам.
Наталья Селиверстова/ РИА Новости
В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе экосистемы недвижимости М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. Причиной послужило прошлое снижение ЦБ ключевой ставки до 18% (12 сентября ЦБ снизил ее уже до 17%). В первом полугодии 2025 года треть заявок на рефинансирование приходилась на «Семейную ипотеку», отмечают эксперты платформы (переоформить обычный кредит на льготный можно после рождения ребенка). Две трети заявок были на рефинансирование кредитов по рыночным программам. Сейчас же, отмечают эксперты, доля тех, кто рассчитывает на рефинансирование по госпрограмме, снизилась до 6%. В августе более 80% заявок пришлось на тех заемщиков, которые рассчитывали на рефинансирование по ставке 23-24%.
Эксперты платформы TYMY также отмечают повышение активности по рефинансированию, хотя пока и небольшое. По банкам, которые такой продукт в принципе продвигают через платформу, количество заявок в августе выросло в среднем вдвое, говорит директор по продукту ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. Однако здесь налицо эффект низкой базы, считает он.
«При уровне ставок рефинансирования по ипотеке вокруг 20% данный продукт остается не самым актуальным, тем более с учетом долгосрочного тренда на снижение ключевой ставки, — говорит Арзамасцев. — Поэтому спрос в этом сегменте в принципе небольшой». Существенным всплеском при таком объеме даже рост в 80% называть, по его мнению, не стоит.
Однако для людей может иметь значение каждый процент ставки, разница в ежемесячных платежах по ипотеке при больших суммах кредита может составлять и десятки тысяч рублей, для кого-то это важно в конкретном моменте, поясняет Арзамасцев. Поэтому, когда ключевую ставку снизили в конце июля до 18%, появились те, кто решил использовать это и сократить долговую нагрузку или получить более выгодные условия в другом банке. Но это по-прежнему единичные сделки, реальный всплеск спроса в этом сегменте вероятен, когда ключевая ставка вернется на уровень 13-14%, а средний процент по рефинансированию будет на уровне 15-16%. В этом случае желающих получить более выгодные условия будет много, будет многократный рост, считает эксперт. «До этого момента во многих даже крупных российских банках рефинансирование не в приоритете как продукт — многие выводят его только сейчас, после снижения ключевой ставки до 17%», — говорит он.
Снижение в 2% в конце июля (с 20% до 18%) — очень существенное для рефинансирования, считает специалист по недвижимости компании «ДВметрия» Наталья Середа. Это и сыграло роль в росте рефинансирования в августе. При ипотеке с большой суммой и длительным сроком это дает огромную экономию, отмечает эксперт. Снижаются как ежемесячные платежи (на несколько тысяч или десятков тысяч рублей в зависимости от общей суммы), так и общая переплата по кредиту (тут речь идет уже о сотнях тысяч и миллионах рублей). Уже при разнице от одного процентного пункта процесс часто бывает целесообразным, отмечает Середа.
За рефинансирование придется заплатить. По сути это получение нового кредита, поэтому и затраты схожие, но часто немного ниже, говорит эксперт. Основные траты: оценка квартиры (стоимость около 3-7 тыс. руб.), госпошлина за регистрацию перехода ипотеки (1 тыс. руб., но часто банк берет эту сумму на себя или включает в комиссию), страхование (нужно будет заново заключить договор страхования имущества и, возможно, жизни и титула для нового банка, но это не дополнительный платеж, а замена текущего полиса, поэтому стоимость обычно сопоставима). Если заемщик в браке и квартира приобреталась как общая собственность, может потребоваться нотариальное согласие второго супруга на рефинансирование (так как это изменение условий кредитного договора). Это самая переменная и дорогая процедура, отмечает эксперт: от 1 до 5 тыс. руб. и более в зависимости от тарифов нотариуса.
Однако многие банки сейчас активно борются за клиентов и предлагают акции: «бесплатное рефинансирование». Они могут компенсировать расходы на оценку и госпошлину — в виде кешбэка или прямого зачета этих сумм.
Рефинансирование имеет смысл, если экономия за счет снижения процента превышает затраты на саму процедуру, поясняет Середа. Посчитайте ежемесячную экономию (насколько новый платеж будет ниже текущего), затраты на рефинансирование и определите «срок окупаемости» (поделите затраты на экономию). Если вы планируете выплачивать ипотеку еще долго (гораздо больше этого срока), то рефинансирование выгодно. На крупных и длинных ипотеках может быть целесообразным рефинансирование уже при разнице ставок в 0,5-1%. Предварительные расчеты можно сделать в кредитном калькуляторе, которых в интернете множество. Подавайте заявки сразу в несколько банков, которые предлагают лучшие условия по рефинансированию, советует Середа, и выберите самый выгодный вариант после одобрения. Если (или когда) ставки снова упадут, рефинансирование можно сделать еще раз. Однако за каждую процедуру, скорее всего, придется снова платить, напоминает эксперт.
В августе в сегменте новостроек средняя ставка по выданным кредитам оставалась низкой, как и в августе прошлого года — около 6-7%, сообщает М2. Это объясняется высокой долей льготных кредитов в структуре выдач. На рынке вторичного жилья средняя ставка в августе года сократилась на 0,3 процентных пункта за месяц и на 0,5 процетного пункта — в сравнении с августом 2024 года. Это также связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ.
После снижения ЦБ ключевой ставки до 17% крупнейшие банки уже заявили о снижении ипотечных ставок или готовности сделать это в ближайшее время.