Как расширение «Семейной ипотеки» на вторичный рынок может повлиять на цены на жилье
Эксперт Прохоров: Расширение «Семейной ипотеки» не вызовет рост цен на вторичку
В Госдуме предложили распространить действие «Семейной ипотеки» на вторичный рынок жилья. Такое обращение в правительство собирается подготовить партия ЛДПР.
iStock
Сейчас льготная ипотечная программа распространяется на вторичный рынок только в тех городах, где строится не более двух многоквартирных домов (эта возможность появилась в апреле нынешнего года). В список сейчас входит 884 города. В остальных городах семьи, желающие купить вторичку (а она, как правило, дешевле новостроек), могут взять кредит по рыночным ставкам, но они сейчас все еще высоки. По мнению же парламентариев, право на доступное жилье не должно зависеть от места проживания.
Эксперты оценили, как такое изменение «Семейной ипотеки» может повлиять на цены на жилье.
Разница между стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке достигла 60% — первичка в среднем по стране стоит 205 тысяч рублей за «квадрат», вторичка — около 128 тысяч, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Для многих семей именно готовое жилье с уже сделанным ремонтом остается единственным реальным вариантом. С апреля программа «Семейной ипотеки» уже работает почти в 900 городах, где практически нет нового строительства, и это дало результат — люди получили доступ к льготным условиям там, где раньше выбора не было. Логично двигаться дальше и смотреть, как расширить программу на другие территории, считает Тумин. «Здесь важен продуманный подход: программа должна помогать семьям, а не становиться причиной необоснованного роста цен, как мы видели в прошлом с массовыми льготными программами», — говорит эксперт.
Хорошая новость, по его словам, в том, что рынок сейчас находится в фазе коррекции — в III квартале цены на вторичку начали снижаться в 18 крупных городах. Это создает благоприятное окно для продуманного расширения поддержки. Октябрьские данные показывают рост ввода жилья на 9% к прошлому году — предложение растет. В такой ситуации грамотная настройка «Семейной ипотеки» может действительно помочь семьям, не перегревая рынок, говорит он.
Вторичный рынок по факту расширения возможностей программы «Семейной ипотеки» получит приток потенциальных покупателей, что может положительно сказаться на объемах продаж недвижимости, говорит Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача». Однако данное решение повлияет и на темпы реализации квартир в новостройках. Люди, которые не готовы ждать ввода в эксплуатацию зданий, будут переориентированы. При этом стоит учитывать существенную разницу в цене между первичным и вторичным жильем. «Предлагаемая мера расширит возможности молодых семей и ускорит оборот средств на вторичном рынке, но на стоимости квадратных метров не отразится. Для застройщиков ситуация, наоборот, несет в себе риски негативных сценариев, напрямую влияющих на возведение новых объектов по факту сокращения оборотных средств», — считает Прохоров.
Расширение льготной программы на вторичный рынок было бы справедливым решением, считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Сейчас строительство нового жилья концентрируется в 30% городов. Среди регионов-лидеров — Москва и область, Санкт-Петербург и область, Краснодарский край и ряд городов-миллионников. К примеру, в Тольятти ввод нового жилья в расчете на одного жителя в 2024 году составил 0,16 кв. м, а в полумиллионной Пензе этот же показатель составил 1,205 кв. м. Таким образом, неравный доступ к льготному жилью обусловлен различными темпами жилищного строительства в регионах. А если говорить о малых городах, то там объем нового жилищного строительства совсем невелик. Расширение льготной «Семейной ипотеки» на вторичное жилье отчасти выравнивает стартовые условия для семей, которые планируют улучшение жилищных условий с использованием государственных льгот.
«К формированию стоимости вторичной недвижимости применяется конкретный алгоритм, существующий не первое десятилетие, — добавляет Прохоров. — Он включает в себя мониторинг локации с ее инфраструктурой и активными предложениями о продаже. Демпингуют в цене только в случае необходимости срочных денег. В остальном принцип строится на среднерыночных показателях действующих объявлений с периодическим завышением стоимости объектов с целью дальнейшей возможности торга».