Загородные схемы. Бум ИЖС под Иркутском привел к проблемам с землей, сетями и качеством жилья. Что с этим делать?
В России заметили бум загородного строительстваАрина Орлова (Редактор)СюжетЛьготная ипотека:
Фото: Влад Некрасов / Коммерсантъ
В России бум загородного строительства: на фоне дорогого городского жилья и доступной ипотеки под ИЖС частные дома уже дают почти 60 процентов нового ввода, а прошлый год стал рекордным по объемам. Однако за этим ростом все чаще скрываются сомнительные схемы. В Иркутской области, например, застройщики научились льготно подключаться к дефицитной инфраструктуре через уязвимые категории граждан — и в итоге именно они нередко становятся жертвами обмана. Подробности — в материале «Лента.ру».
Аномальный строительный бум вокруг Иркутска сопровождается массовыми махинациями со стороны девелоперов. Схем несколько. Например, чтобы обойти подключение за полную стоимость, застройщик оформляет договоры аренды на подставных лиц из льготных категорий — многодетные семьи, пенсионеры, инвалиды и ветераны СВО, которые пребывают в неведении. После строительства сетей он продает заметно подорожавшие после получения техприсоединения участки или готовые дома конечным покупателям. Используется и дробление дорогостоящей комплексной заявки на мелкие льготные. В результате такие микрорайоны остаются без необходимой инфраструктуры: развитие территорий не успевает за темпами ИЖС.
Отдельный вид злоупотреблений — подключение коммерческих объектов по льготе для физических лиц: заявки подаются под видом «бытовых нужд», что дает право на льготный тариф, хотя мощность затем используется в бизнесе.
Фото: Екатерина Чеснокова / РИА Новости
В заявках — только льготники
«Был случай: подали заявку всего на 25 ватт — меньше, чем нужно для зарядки ноутбука. Плата — 139 рублей. Но такую мощность подать невозможно, ее увеличивают до минимальных 15 кВт — заявителю это и нужно», — рассказал «Ленте.ру» источник.
В другой ситуации в Иркутской области предприниматель запросил 200 кВт для магазина — подключение стоило около 13 млн рублей. После расторжения договора участок оформили на третьих лиц, которые подали заявки по льготной ставке — 15.7 тыс рублей (вместо 13 млн!), а затем землю вернули прежним владельцам. Делом занялись правоохранители.
Похожие махинации с разной степенью успеха практикуются по всей России. Например, в 2024 году в республике Адыгея в адрес АО «Россети Кубань» в один день поступили сразу 5 идентичных заявок от разных индивидуальных предпринимателей для получения льготного технологического присоединения. Однако энергетики выяснили, что эти земельные участки находились в совместной собственности двух ИП и были образованы путем дробления одного участка. Суд признал это злоупотреблением правом.
Подобные схемы широко распространены, и от них страдают как энергетические компании, так и население. Изначально схема устроена так, что льготные тарифы субсидируются из коммерческих, либо средства приходится изымать из ремонта и обслуживания сетей, что чревато авариями, либо закладывать в рост тарифов для всех. В итоге за сверхприбыли недобросовестных предпринимателей платят жители региона.
Фото: Maksim Konstantinov / Globallookress.com
Гладко было на бумаге
Тем временем чиновники отчитываются о строительных рекордах. «Четвертый год ввод жилья превышает 100 миллионов квадратных метров. 108,15 миллиона квадратов — именно столько, по данным Росстата, составил ввод жилья в 2025 году. Положительная динамика: это на 0,4 процента больше, чем за 2024 год», — говорится в сообщении Минстроя РФ. Почти 60 процентов вводимого в строй жилья в России сегодня — это частные дома. Это стало рекордом за всю историю наблюдений, отмечало в начале года министерство.
По итогам прошлого года Иркутская область заняла второе место в Сибирском федеральном округе по вводу жилья. При плане в 1,5 миллиона квадратных метров за 12 месяцев в регионе было введено 1,93 миллиона. «Высокие темпы ввода жилья и перевыполнение плана почти на треть — это значимый результат, который демонстрирует эффективность совместной работы органов власти, застройщиков и всего строительного комплекса области», — отмечал министр строительства Иркутской области Алексей Емелюков. Однако из этого объема только 346,2 тысячи квадратных метров приходится на многоквартирные дома, а 1,6 миллиона — на индивидуальное строительство.
Значительная часть ввода пришлась на Иркутский муниципальный округ, где строится более половины всего ИЖС области. Объем ввода втрое превышает показатели Иркутска и в десять раз — Ангарского городского округа. При этом в последние годы под ИЖС активно переводили земли сельхозназначения, что и позволило нарастить темпы.
Например, село Хомутово фактически превратилось в крупный пригород Иркутска: если в 2011 году там проживали 7,5 тысячи человек, то сегодня — около 33,5 тысячи.
Практика передачи сельхозземель под застройку применялась во многих регионах. В результате с 2000 года площадь сельхозугодий сократилась более чем на 25 миллионов гектаров. Власти ввели дополнительные ограничения: теперь перевод требует согласования с Минсельхозом. Новые правила вступили в силу 1 марта 2026 года.
Спрос на недвижимость поддерживается за счет низких цен. Покупателей, которые впервые сталкиваются с покупкой дома, привлекают красивой картинкой и уверенным: «дом подключен к электричеству» — значит отопление, септик и вода есть. В погоне за прибылью недобросовестные застройщики используют пробелы в законодательстве и продают жителям дома, в которых невозможно жить в сибирские морозы.
Фото: Oksana Korol / Business Online / Globallookpress.com
Дешево и с щелями
По данным Росреестра, каждый третий дом в стране возводится из дерева, и только каждый пятый — из кирпича. Массовый сегмент — это брусовые дома стоимостью в несколько миллионов рублей, и Иркутская область здесь один из лидеров.
Одна из ключевых проблем такого жилья — слабая теплоизоляция. Стремясь минимизировать затраты, недобросовестные застройщики привлекают дешевую рабочую силу, которые строят как попало, а гарантию на дом дают максимум на год, хотя по Гражданскому кодексу на капитальные конструкции она должна составлять 5 лет, а на инженерные системы — 3 года.
Экономия на всем — от рабочей силы до утепления — снижает цену в 2–3 раза, но приводит к соответствующему качеству: тонкие стены, щели и другие нарушения базовых строительных технологий. В итоге владельцам приходится самостоятельно утеплять дома и нести повышенные расходы на отопление: теплопотери в таких «скворечниках» достигают 40 процентов.
Фото: Maksim Konstantinov / Globallookpress.com
Жилищный тупик
Любые злоупотребления с ущербом государству рано или поздно пресекаются. Бум бесконтрольной ИЖС-застройки, похоже, подходит к концу: ужесточаются условия льготной ипотеки, вводятся эскроу-счета для малоэтажного строительства. В ряде регионов уже заметны признаки насыщения, а новый порядок перевода сельхозземель с обязательным согласованием Минсельхоза может остановить массовую практику их застройки.
По мнению руководителя экспертного центра по ИЖС корпорации «Технониколь» Татьяны Суворовой, 2026 год станет проверкой на устойчивость. «В лидирующих регионах перегруженные дороги и сети уже не позволяют строить дальше. Теперь конкурировать будет не цена за метр, а готовность гарантировать клиенту подключение к коммуникациям», — отмечается в прогнозе корпорации на текущий год.
Остается вопрос, что делать с уже построенными поселениями, которые, в той же Иркутской области, фактически превратились в новые районы города Иркутска, где живут десятки тысяч людей. До недавнего времени их судьбой почти не интересовались, и лишь недавно внимание на проблему обратила областная прокуратура, в том числе из-за массовых нарушений строительных норм. Логично, чтобы подобные практики получили оценку и на уровне Генеральной прокуратуры РФ, поскольку от действий недобросовестных застройщиков в конечном счете страдают обычные люди.
Фото: Виталий Аньков / РИА Новости
Между тем сохраняется проблема низкой энергоэффективности уже построенных домов: утепления требуют тысячи зданий, которые в условиях энергодефицита на юге Иркутской области продолжают потреблять избыточные объемы электроэнергии. По оценкам энергетиков, утепление большей части таких домов позволило бы высвободить до 1,1 ГВт мощности, что при прогнозируемом дефиците в 3 ГВт к 2030 году более чем существенно. Эффект сопоставим со строительством крупной электростанции. Однако для реализации такого проекта потребуются значительные средства — и источник их финансирования пока не определен.