Юристы рассказали, как не остаться без денег и квартиры при сделке с пенсионерами

В избранноеЭтот материал будет интересен нашим читателям, которые хотят знать, как не остаться без денег и квартиры, когда покупаешь жилье у пенсионеров и как обстоят дела с мошеннической схемой по продаже недвижимости.

В России в 2025 году возросло число случаев, когда «обманутые» пенсионерки возвращали себе проданную ими недвижимость через суд, ссылаясь на «невменяемость» и давление со стороны мошенников. Чаще всего суд встает на сторону продавца, а добросовестные покупатели остаются ни с чем: без квартиры и с кредитом.

Недавно в Якутии произошло громкое дело: 1 октября 2025 года Верховный Суд Республики Саха апелляционным определением отменил признание договора купли-продажи недействительным и оставил квартиру законному покупателю. В народе данный случай окрестили прецедентом, который может послужить толчком в борьбе с недобросовестными продавцами-пенсионерами. Специально для Bankiros.ru эксперты юриспруденции прокомментировали данный случай и рассказали, на что обращать внимание при сделках по вторичной недвижимости.

Дело из Якутии: как юрист прокомментировал данное событие?

По словам юриста и специалиста по оспариванию сделок Александра Малютина, прецедент из Якутии не является первым. Как заверил Малютин, ранее уже проходили подобные дела об оспаривании сделок:

«В Апелляционном определении СК по гражданским делам Калужского областного суда от 25 марта 2025 года по делу N 33-820/2025 и Решение Ленинского районного суда города Воронеж по делу № 2-4511/2024 от 19 февраля 2025 года».

По делу Калужского областного суда от 25 марта 2025 года, истец пытался представить доказательства нарушений при заключении сделки, однако большинство представленных материалов не получили поддержки суда ввиду недостаточности или неподтвержденности обстоятельств.

Таким образом, по результатам рассмотрения суд отказал в удовлетворении исковых требований, оставив за ответчиком признанное право собственности на указанное недвижимое имущество.

А по решению Ленинского районного суда города Воронеж, суд установил, что процедура покупки и оформления сделки была проведена надлежащим образом, и отсутствуют достаточные основания для удовлетворения заявленных претензий.

В результате суд отклонил требования истца, подтверждая законность приобретения недвижимости новым владельцем.

Также Малютин прокомментировал дело из Якутии и выделил несколько ключевых моментов:

• суд в этом деле верно не применил нормы об обмане и заблуждении. Суд верно оценил, что обманывать должен либо контрагент по сделке, либо контрагент должен знать, что сторона обманывается, в этом деле этого доказано не было;
• не является основанием для оспаривания сделки заблуждение в мотиве (то есть, продажа квартиры ради ее спасения от жуликов – это и есть заблуждение в мотиве);
• судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у продавца отклонений, которые не позволили бы ей понимать свои действия и руководить ими;
• суд установил следующее: «Истец при заключении оспариваемого договора купли-продажи понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, при этом как ответчик, так и ответчик–банк не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение».

Почему пенсионеры оспаривают сделки по недвижимости?

По словам юриста Юрия Александрова, пожилые люди оспаривают совершенные ими сделки по продаже квартиры по ст. 177, 178, 179 ГК РФ со ссылкой на то, что их обманули, ввели в заблуждение, либо они находились на момент совершения сделки в таком психическом состоянии, что не могли понимать совершаемые ими действия:

«Выигрыш по таким делам зависит во многом от доказанности либо недоказанности юридически значимых обстоятельств, например от доказанности введения в заблуждение, либо доказывания наличия измененного состояния сознания на момент сделки».

Также очень важным обстоятельством будет являться тот факт, получили ли они оплату в размере реальной рыночной стоимости квартиры, заявил Александров.

Если по делу будет установлено, что никакого обмана и введения в заблуждение не было, психическое состояние было адекватным, и пожилой человек получил рыночную стоимость квартиры, то с высокой вероятностью в иске будет отказано, уточнил Александров.

«Сам по себе пожилой возраст истца не влечет автоматической отмены сделки в суде в случае подачи иска», – прокомментировал Александров.

Судебная практика также содержит массу дел, где в подобных ситуациях суды отказывали пожилым людям в иске и выносили решения в пользу покупателя, продолжил Александров: апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2024 по делу N 33-46489/2024;

Истцу отказали в иске, сославшись на то, что все иски, связанные с недвижимостью, должны рассматриваться в судах по месту нахождения этой недвижимости.

Что нужно помнить при покупке квартиры у пожилых людей?

Чтобы не остаться с кредитом на руках, но без квартиры, перед покупкой вторички необходимо помнить о следующих правилах:

• запрашивайте свежую справку о психическом здоровье продавца;
• избегайте сделок с квартирой, цена которой значительно ниже среднерыночной;
• реально оценивайте возможные юридические и финансовые риски;
• открыто задавайте продавцу любые интересующие вас вопросы, включая причину продажи;
• проконсультируйтесь с опытным юристом и риелтором;
• при возможности сделки с нотариусом лучше проводить под запись на видеокамеру;
• запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• запросите документы, подтверждающие права собственника на недвижимость;
• запросите справку о прописанных людях и отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Что в итоге:

• дело из Якутии не является первым по оспариванию апелляции в суде;
• пожилые люди оспаривают сделки купли–продажи по причинам, что их обманули и ввели в заблуждение;
• на сделках с пенсионерами стоит запрашивать справку из психдиспансера, чтобы подтвердить вменяемость в процессе купли–продажи;
• на нашем сайте можно выбратьипотечный кредит на лучших условиях под ваши запросы;
• полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.

Источник